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政府开始严控商业地产开发进入新规则时代

时间:2022年01月25日

政府开始严控 商业地产开发进入新规则时代

政府开始严控 商业地产开发进入新规则时代 2005-10-15 00:39:38 来源:2005年10月14日新浪房产分享到:国际物业顾问戴德梁行表示,与商业地产运作相关联的外部因素目前已发生重要变化,中国商业地产发展已进入新规则时代。在新规则下,实力或专业能力不佳的开发商将面临淘汰,行业集中度将进一步提高,整体行业将逐步实现与国际接轨。对于新规则的具体变化,戴德梁行商业铺助理董事张家鹏先生给予这样解释:

1、商业项目集中过量开发,银行风险预警导致融资规则改变

银行一直是开发商开发商业地产项目的主要融资渠道,但随着国内商业开发量迅速增长,空置率增加,银行逐渐意识到了商业地产的潜在风险并实施放贷紧缩,到2005年下半年,除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外,所有股份制银行基本已停止对商业地产项目的贷款发放,因此限制了诸多开发商的发展,同时也促使一些成本相对较高及操作相对复杂的融资方式,如信托贷款、股权融资等浮出水面。

2、商铺投资者趋于理性,基金等海外资本进入,导致商业地产开发退出规则改变

开发商一般不是经营商,因此其需要将开发的物业进行变现,退出以完成其开发过程。之前在其它可选择变现渠道较少,且高销售利润的吸引下,诸多开发商都采取了销售商铺产权回收资金的方式,但此种方式却极易造成经营上的失败,使商铺投资者受损。目前商铺投资者日益成熟,购买产权商铺已十分谨慎,使得原有借助商铺产权销售来变现回收的方式受到较大挑战;同时,境外基金越来越多进入中国,并且开始将商业物业作为一个重要的投资方向,为诸多的商业地产开发商提供了良好退出机会。

3、外资开发商进入,导致竞争规则改变

目前,外资背景的商业地产开发商在中国表现活跃,频繁进行新项目投资,打破了原有商业地产市场上内资之间相互竞争的格局。外资开发商大多具有较强的资金实力,专业的运作经验,基至与零售商保持良好的战略合作关系,与内资开发商相比具备明显优势。在此种情形之下,参与竞争的内资开发商须在更多的方面达到更高的标准要求,才有机会在竞争中胜出。

4、外资品牌加速进入中国,导致招商规则改变

自中国2004年底零售业开放后,经过一个阶段的了解熟悉,目前大量的国外商业品牌开始加速进入中国,并且诸多都制定了庞大的开店计划。大量品牌的进入对商业地产开发商而言是一个利好的消息,使他们可以在更广泛的品牌资源中进行选择组合;另外,在品牌数量较多的竞争压力下,为抢占稀缺店铺资源,各品牌将不得不尽早与商业地产开发商洽谈合作,从而推动了招商时间的提前。

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